恒大集团分拆物业赴港上市
恒大物业是中国其中一家最大和增长最快的综合物业管理服务运营商。根据中指研究院的数据，截至2019年12月31日，在中国物业服务百强企业中，以项目所覆盖城市数目计，恒大物业排名第二；分别以总收入、总毛利及总净利润计，恒大物业排名第三；以签约面积计排名第三及按在管面积计排名第四。根据中指研究院的研究，2017年至2019年，公司的净利润以195.5%的复合年增长率增加，在中国物业服务20强企业中最高。
恒大物业是全方位的物业管理人，管理的物业组合多元化（包括中高端住宅物业、写字楼及商用物业），并已订约管理其他物业类型（如主题乐园、产业园、康养项目、特色小镇及学校等）。截至2020年6月30日，公司已订约为1,354个项目提供物业管理服务、非业主增值服务及╱或社区增值服务，覆盖22个省、五个自治区、四个直辖市及香港逾280个城市，总在管面积约为254.0百万平方米，而签约面积为513.3百万平方米，服务近二百万个家庭。
紧随资本化发行完成后，本公司将由CEG Holdings合共拥有59.04%权益。CEG Holdings由中国恒大直接和间接控股100%，而中国恒大许家印持股70.59%，许家印太太持股5.96%。
本次发行16.22亿股，每股9.75港元，合计融资158.15亿港元，发行后占公司总股本的15%，以此估算，公司IPO估值1054.3亿港元，仅次于碧桂园服务（截至2020年11月2日，公司市值1281.6亿港元）。
公司收入快速增长
2017年~2019年，以及2020年上半年，公司收入分别为43.99亿人民币、59.03亿人民币、73.32亿人民币，以及45.64亿人民币。
分业务看，2017年~2019年，以及2020年上半年，来自物业管理服务收入分别为25.38亿人民币、34.64亿人民币、46.12亿人民币和28.25亿人民币，分别占同期收入比例为57.7%、58.7%、62.2%和61.9%；来自非业主增值服务收入分别为16.10亿人民币、21.03亿人民币、21.47亿人民币和12.31亿人民币，分别占同期收入比例分别为36.6%、35.6%、29.3%和27.0%；来自社区增值服务收入分别为2.51亿、3.35亿、5.73亿和5.08亿，分别占同期收入比例为5.7%、5.7%、7.8%和11.1%。
图 1公司分类收入明细
数据来源：公司招股说明书
公司物业管理收入几乎全部来自恒大集团项目
2017年~2019年，以及2020年上半年，来自物业管理服务收入分别为25.38亿人民币、34.64亿人民币、46.12亿人民币和28.25亿人民币，分别占同期收入比例为57.7%、58.7%、62.2%和61.9%，公司大部分收入来自物业管理服务，而公司物业管理服务收入中大部分来自于为公司的控股股东恒大集团所开发物业提供的服务。恒大集团强大的品牌实力及多元化业务板块为公司快速增长提供强力支持。
2017年~2019年，以及2020年上半年，公司物业管理服务中来自于恒大集团的收入分别为25.33亿人民币、34.25亿人民币、45.39亿人民币和27.90亿人民币，占同期公司物业管理收入比例分别为99.8%、98.9%、98.4%和98.8%。
图 2按开发商分类公司收入来源明细
数据来源：公司招股说明书
非业主增值服务
公司向非业主提供增值服务，主要服务于物业开发商。有关服务要包括1）前期物业管理服务，其包括工地管理、案场服务及咨询服务；2）交付前服务；3）维修和保养服务；及4）物业交易协助服务。
2017年~2019年，以及2020年上半年，公司前期物业管理服务收入分别为15.97亿人民币、19.06亿人民币、16.05亿人民币和7.11亿人民币，占同期增值服务收入比例分别为99.2%、90.6%、74.8%和57.7%；2018年、2019年以及2020年上半年，来自交付前服务收入分别为1.77亿、4.64亿和3.13亿，占同期增值服务收入比例分别为8.4%、21.6%和25.4%。
毛利及净利润
2017年~2019年，以及2020年上半年，公司毛利分别为4.33亿人民币、7.23亿人民币、17.55亿人民币和17.38亿人民币，毛利率为9.8%、12.2%、23.9%和38.1%；公司净利润分别为1.07亿人民币、2.39亿人民币、9.31亿人民币和11.48亿人民币，净利率分别为2.4%、4.0%、12.7%和25.1%。
中国物业管理行业在管总面积稳步增长
根据中指研究院的数据，截至2019年12月31日，以所有物业管理企业的总在管面积计，中国物业管理行业总市场规模达239亿平方米，并预计2024年总在管面积达到311亿平方米。
图 3中国物业管理和行业总在管面积（2015年~2024年（预测））
数据来源：公司招股说明书
物业服务百强企业的在管面积及物业数目迅速增加
根据中指研究院数据，物业服务百强企业的在管项目总建筑面积均值由截至2015年12月31日约23.6百万平方米增至截至2019年12月31日约42.8百万平方米，复合年增长率约为16.0%，并预计2024年增加至60.0百万平方米；管理项目数量方面，由截至2015年12月31日的154个增至截至2019年12月31日的212个，复合年增长率约为8.3%，并预计2024年增加至297个；经营所在的城市平均数方面，由截至2015年12月31日的27个增至截至2019年12月31日的31个。
图 4物业百强企业平均在管面积和在管项目数量（2015年~2024年（预测））
数据来源：公司招股说明书
由于在管物业的建筑面积及数目增长，物业服务百强企业的营业收入均值由2015年的约人民币540.8百万元增至2019年的约人民币1,040.2百万元，复合年增长率约为17.8%，并预计2024年增长至183.3百万人民币。物业百强企业收入不断增加，主要原因在于城镇化的快速增长、人均可支配收入的不断增长以及行业集中度增加。
图 5物业服务百强企业的平均收入（2015年~2024年（预测））
数据来源：公司招股说明书
物业百强企业增值服务收入占比逐步提升
增值服务产生的收入日益成为物业管理公司的重要收入来源。通过利用云应用、电子商务、物联网、大数据及AI等信息技术，多数物业管理公司得以发展出多元化业务、削减劳工成本并提升盈利能力。此外，通过采用新技术并使用电子服务平台，物业管理公司能够有效整合分配资源，以提供更加多元化的社区增值服务并进一步将彼等的服务扩展至公共空间管理、社区金融、房地产代理及家政服务。另外，为优化成本控制，保持竞争力，物业管理公司需实现运营标准化及自动化，提高能力及服务质量，满足客户的多样化需求。
根据中指研究院数据，2015年~2019年，物业百强企业增值服务收入由90.4百万元增加至223.1百万元，占同期公司总收入之比由16.7%增加至21.4%；并预计2024年增值服务收入增加至461.9百万元，占总收入之比进一步增加至25.2%。
图 6物业百强企业增值服务收入
数据来源：公司招股说明书
投资建议
建议申购！公司是中国恒大旗下物业管理公司，按资产和收入计，2020年上半年，中国恒大是中国最大的房地产开发企业；公司总在管面积约为254.0百万平方米，而签约面积为513.3百万平方米，未来增长空间广阔；中国物业管理行业十分分散，未来行业集中度还将大幅提升，公司作为行业顶级龙头，凭借品牌力量，有望直接受益；公司毛利率和净利率逐步提升。给与公司“建议申购”评级。
风险因素
房地产开发行业政策性风险；物业管理行业增长不及预期风险；行业集中度提升不及预期风险；毛利率增长不及预期风险；销售成本增加风险。
Richard Yao 